LAS MODIFICACIONES MÁS DESTACABLES QUE AFECTAN AL RÉGIMEN DE ARRENDAMIENTOS URBANOS INTRODUCIDAS POR EL REAL DECRETO-LEY 21/2018

Mediante la aprobación por el Consejo de Ministros, el pasado viernes 14 de diciembre del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, se reforma el régimen de arrendamientos urbanos establecido en la Ley 29/1994.

1. Duración de los contratos de arrendamiento. Modificación de la prórroga forzosa y de la prórroga tácita.

Los contratos celebrados a partir del 19 de diciembre de 2018, que pacten una duración inferior a cinco años, podrán extenderse hasta llegar a esta duración, si el arrendatario así lo quiere y no comunica con treinta días de antelación como mínimo, a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo, a pesar de que el arrendador se oponga.

Por lo tanto, aunque el contrato de arrendamiento establezca que la duración del contrato es de dos años, con este nuevo régimen, el arrendatario podrá prorrogar su duración tres años más hasta alcanzar el límite legal de cinco años. Para ello, únicamente habrá de permanecer en la vivienda y proceder al pago de las mensualidades de arrendamiento, pues de esta forma, hasta que no transcurran los cinco años que prevé la Ley el arrendador no podrá oponerse ni rescindir el contrato sin el consentimiento expreso de arrendatario.

Incluso, si el arrendador fuera persona jurídica, se aumentan los plazos para el arrendatario porque no únicamente podría forzar la prórroga del contrato durante cinco años, sino que podría alargar su duración mínima dos años más, en total hasta siete.

Se ha de tener en cuenta que la reforma no modifica la excepción a la prórroga obligatoria que ya estaba recogida en la Ley. Por ello, la prórroga forzosa del contrato durante cinco o siete años a la que se ha hecho referencia no procederá si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar.

En todo caso, cabe preguntarse qué sucede cuando termina la prórroga forzosa, y es que una vez transcurridos los cinco o siete años, y llegada la fecha de vencimiento del contrato, si ninguna de las partes ha notificado a la otra con al menos treinta días de antelación a la mencionada fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante tres años más.

Por lo tanto, con esta reforma se dota al inquilino de mayor estabilidad y se vuelve al régimen que existía con anterioridad a la reforma operada en 2013.

2. Limitación de la cuantía de las garantías adicionales a la fianza de los contratos de arrendamiento.

A pesar de que se continua manteniendo la posibilidad de pactar cualquier otro tipo de garantía adicional a la fianza en metálico, en el supuesto de arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración o de hasta siete si el arrendador fuese persona jurídica, se limita la cuantía de la garantía a dos mensualidades de renta.

3. Aumento del plazo de tiempo necesario para que se cree el derecho a elevar la renta anual.

De conformidad con la modificación operada en la prórroga forzosa, se aumenta el plazo a partir del cual el arrendador puede elevar la renta anual tras la realización de obras de mejora. Es decir, hasta ahora el régimen legal establecía que, salvo que se hubiera pactado lo contrario, la realización de obras de mejora por parte del arrendador, una vez transcurridos, tres años, le daba derecho a elevar la renta anual en la cuantía que resultase de aplicar al capital invertido en la mejora el tipo de interés legal del dinero incrementado en tres puntos, sin que pudiera exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.

Si bien, con esta nueva modificación se aumenta el plazo hasta cinco o siete años si el arrendador es una persona jurídica, de forma que, hasta que no transcurra alguno de los mencionados plazos, no nacerá el derecho a elevar la renta anual.

Además, se introduce la posibilidad de que en cualquier momento desde el inicio de la vigencia del contrato de arrendamiento y previo acuerdo entre arrendador y arrendatario, puedan realizarse obras de mejora en la vivienda e incrementarse la renta del contrato. Si bien, estas obras deben ir más allá del deber de conservar la vivienda que le corresponde al arrendador.

4. Imputación al arrendador de los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato.

A partir de la nueva reforma, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato se imputan al arrendador si este ostenta la condición de persona jurídica, salvo los servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.

5. Suspensión del procedimiento de desahucio.

Motivándose en que el número de desahucios vinculados al impago de las cuotas de alquiler está creciendo exponencialmente a un ritmo anual del 5%, en la precarización del empleo y en el contexto demográfico marcado en un progresivo envejecimiento,  se modifica el régimen de desahucio de vivienda cuando este afecta a hogares vulnerables, estableciendo que la determinación de la situación de vulnerabilidad producirá la suspensión del procedimiento judicial hasta que se adopten medidas por parte de los servicios sociales en el plazo máximo de un mes o de dos meses cuando el demandante sea persona jurídica.

6. Modificaciones del régimen fiscal.

Se introduce una bonificación potestativa del 95% sobre la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (más conocido como IBI),  para los inmuebles de uso residencial destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica. Es decir, se habilita a los Ayuntamientos para que puedan recoger en la correspondiente Ordenanza Fiscal una bonificación del 95% sobre la cuota íntegra del IBI para el supuesto al que se ha hecho referencia.

Por otro lado, hasta la entrada en vigor del Real Decreto-Ley, el arrendamiento de fincas urbanas para el uso de vivienda, estaba sujeto y no exento al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados; no obstante, a partir de su entrada en vigor, los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente quedan exentos del pago de la cuota del Impuesto. De esta forma, la parte arrendataria de los contratos de arrendamiento que recaigan sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, no tendrá que pagar la cuota del Impuesto.

Se ha de tener en cuenta que todas las modificaciones que introduce el Real Decreto-Ley 21/2018 serán aplicables a los contratos que se concluyan con posterioridad a su entrada en vigor, esto es, el 19 de diciembre de 2018. No obstante, el propio Real Decreto ha previsto la posibilidad de que las partes acuerden adaptar los contratos prexistentes al régimen jurídico establecido en este.

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